Eine fachgerechte Sanierung geschädigter Holzbauteile im Zuge einer umfassenden Sanierung ist oft ein nicht ausreichend eingeplanter Kostenfaktor. Die Sanierung zu diesem Zeitpunkt anzugehen, ist aber immer günstiger, als diese später im bewohnten Zustand auszuführen. Das zeigt das Beispiel einer Wohneigentumsanlage in einer sanierten Stadtvilla in Dresden, in der der Hausschwammbefall erst bei einem Eigentümerwechsel in einer Dachgeschosswohnung in seinem ganzen Ausmaß zutage trat. Die Vorgaben aus den Regelwerken, wie die DIN 68800 und die WTA-Merkblätter, wurden für die dann durchgeführte Sanierung im engen Austausch zwischen Eigentümergemeinschaft, Holzschutzsachverständigen und Architekten auf den konkreten Fall abgestimmt und abgewandelt. So konnte eine sowohl wirtschaftliche als auch nachhaltige Lösung erarbeitet werden.
Gut 20 Jahre nach der politischen und wirtschaftlichen Wende scheint mindestens in beliebten und gefragten Wohngebieten der sächsischen Landeshauptstadt Dresden der Altbaubestand umfangreich und vollständig saniert zu sein. Nur wenige verfallene und unsanierte Häuser sind hier noch zu finden.
Doch in einigen Fällen trügt der Schein: Während des Sanierungsbooms in den 1990er-Jahren wurde nicht immer und überall fachgerecht und solide gearbeitet. Oft war der Sanierungsstau so groß und die vorhandenen Schäden so umfangreich, dass der erforderliche Aufwand für die Instandsetzung die Vorstellung der Investoren überstieg. Deshalb wurde bei der Sanierung gespart. Zu solchen technischen und wirtschaftlichen Problemen kam gelegentlich der Ärger mit den Mietern, die um ihre bislang billige Miete fürchteten.
So ist es kein Wunder, dass damals nicht gelöste Probleme die heutigen Eigentümer und Nutzer einholen. Dies betrifft sicher alle Gewerke, doch die Sünden im Holzschutz kommen uns heute besonders teuer zu stehen. Dies soll das folgende Fallbeispiel verdeutlichen.
Beim Dämmen der Dachschrägen trat Hausschwammbefall zutage
Eine junge Familie erwirbt Anfang des Jahres 2011 in einer beliebten Wohngegend von Dresden eine schön geschnittene Dachgeschosswohnung in einer Wohneigentumsanlage in einer sanierten Stadtvilla. Auch die Nachbarwohnung wurde gerade verkauft. Während „unsere“ Familie in Erwartung von Nachwuchs noch in einer Mietwohnung lebt und das Eigentum vor ihrem Umzug herrichten will, ist der Nachbar bereits eingezogen und beabsichtigt, die notwendige Renovierung im bewohnten Zustand zu erledigen.
Wie sicher oft in solchen Fällen wird vielfältige Beratung im Bekannten- und Verwandtenkreis gesucht und gefunden. Dabei spielt auch das Energiesparen eine Rolle. Ein beteiligter Architekt stellt fest, dass die Dachschrägen der Mansardenwohnung nicht gedämmt, sondern nur – wie zur Erbauungszeit der Villa üblich – mit Ziegeln ausgefacht sind. Er empfiehlt, während der Renovierung diese Ausfachung zu entfernen und durch eine Wärmedämmung zu ersetzen.
Auch wenn erste Fragen auftauchen, wieso ein in den 1990er-Jahren saniertes Haus in einem bewohnten Dachgeschoss keine Wärmedämmung aufweist, machen sich die werdenden Eltern in Eigenleistungen daran, die Ziegel auszubrechen. Doch dabei treten die Probleme erst richtig zutage: Fußpfetten und Sparrenfüße fallen teilweise zusammen mit den Ziegeln heraus, so dass ein Zimmerer zur Reparatur gerufen wird. Dieser erkennt, dass tiefer gehende Schäden vorliegen, und rät dazu, einen Sachverständigen für Holzschutz einzuschalten.
Die jungen Bauherren folgen seinem Rat und lassen das Dachgeschoss umfassend untersuchen. Die Ergebnisse des Sachverständigen sind erschreckend: Zwar war das Dach komplett neu gedeckt und dabei auch die Traufen instand gesetzt worden, doch dass der gesamte Traufbereich durch Echten Hausschwamm befallen war, will keiner der Beteiligten bemerkt haben. Die Wohnungen durften – weil bewohnt – nicht angerührt werden, nur Heizung, Sanitär und Elektrik wurde auf den damals aktuellen Stand gebracht. So war lediglich die Mansarde mit einer neuen Schalung versehen, die Dachentwässerung erneuert und das Dach nach Aufbringen einer diffusionsoffenen, bituminierten Unterspannbahn mit Tondachsteinen neu eingedeckt worden. Der Echte Hausschwamm hatte jedoch die Fußpfetten einschließlich Sparrenfüßen, Drempelstielen und anderen Holzbauteilen im Traufbereich nahezu umlaufend befallen und zerstört. Durch die Dacherneuerung war zwar die Feuchtezufuhr von außen unterbunden worden, doch durch die fehlende Wärmedämmung und Dampfbremse konnte weiter Kondensat anfallen. Gelindert wurde die Situation nur durch die diffusionsoffene Gestaltung des Querschnitts. Die Untersuchung zeigte zudem, dass die Schäden sich nicht auf den Traufbereich beschränkten. In einem Bereich waren auch die Deckenbalken zu einer Wohnung unter dem Mansardengeschoss befallen. Erschwert wurde die Situation dadurch, dass im ursprünglich nicht ausgebauten Dachboden über dem Mansardengeschoss inzwischen eine geräumige Wohnung mit Dachterrassen entstanden war. Das heißt, die Schadbereiche waren von allen Seiten von bewohnten Räumen umgeben, und die geschädigten Teile hatten erhebliche Lasten zu tragen. Damit waren Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum erforderlich, so dass die notwendigen Maßnahmen von der jungen Familie nicht allein getragen werden mussten. Auch waren die Sanierungsmaßnahmen so umfangreich, dass Planung und Bauleitung der Arbeiten die Kompetenzen des Holzschutzsachverständigen überschritten.
Und hier beginnt die gute Seite unseres Beispiels: Die Hausverwaltung, die die junge Familie und ihren Nachbarn von Anfang an unterstützte und begleitete, brachte die Eigentümergemeinschaft, den Holzschutzsachverständigen und einen erfahrenen Architekten an einen Tisch. Gemeinsam wurde ein Sanierungskonzept erstellt, das die konkrete holzschutztechnische Situation des Hauses berücksichtigte.
Von einem „abgestorbenen“ Befall konnte nicht ausgegangen werden
Am Anfang stand die Frage, ob der Echte Hausschwamm gut 15 Jahre nach der Dacherneuerung noch aktiv war. Die DIN 68800 kennt weder in der damals geltenden Fassung [3] noch in der aktuellen von 2012 [2] den Fall eines „abgestorbenen Pilzbefalls“. Vielmehr ist bei Schäden durch holzzerstörende Pilze immer von lebensfähigen Pilzen auszugehen, und das aus gutem Grund: Denn es gibt zwar bewährte Tests, um die Lebensfähigkeit der vorgefundenen Pilze zu überprüfen. Doch die Schwierigkeit liegt dabei in der Probenahme. Pilzmyzel an der raumseitigen Oberfläche oder im belüfteten Traufbereich wird sicher abgestorben sein. Doch wie sieht es in den Tiefen des Drempelmauerwerks aus? Hat hier der oben beschriebene Kondensatanfall das Überleben des Pilzes gesichert? Es ist also viel zu riskant, von einem „abgestorbenen“ Befall auszugehen. Dennoch sollte der Sanierungsaufwand in einem sinnvollen Rahmen und vor allem die Beeinträchtigung der angrenzenden Wohnungen so gering wie möglich gehalten werden. Eine Sanierung nach DIN 68800 [2, 3] beziehungsweise dem WTA-Merkblatt 1-2-05 „Der Echte Hausschwamm“ [4] schreibt bei Befall durch Echten Hausschwamm grob zusammengefasst folgende Maßnahmen vor:
Freilegung der betroffenen Bauteile mit einem Sicherheitsbereich von 1,5 Metern in allen Richtungen,
- Ausbau von Schüttungen, Dämmstoffen und anderen losen Materialien in diesem Bereich,
- Ersatz der betroffenen Holzbauteile mit einem Sicherheitszuschlag von einem Meter nach der letzten sichtbaren Befallsgrenze,
- Behandlung des Mauerwerks bis 1,5 Meter hinter die Befallsgrenze, das heißt, Putz abschlagen, Fugen auskratzen, Abflammen, Reinigen, Oberflächenbehandlung und gegebenenfalls tiefenwirksame Behandlung mit einem Schwammsperrmittel.
Das Durchführen dieser Maßnahmen hätte in unserem Fall bedeutet, das komplette Mansarddach zurückzubauen und Teile der Decke unter dem Mansardengeschoss abzubrechen. Kosten im unteren bis mittleren sechsstelligen Bereich wären hierfür durchaus realistisch gewesen, zuzüglich des Aufwands für Ausweichwohnraum und Nutzungsausfall.
Autor: Norbert Nieke
Dieser Beitrag ist Teil eines Artikels aus B+B BAUEN IM BESTAND, Ausgabe 1-2014
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