Das Studierendenwerk Düsseldorf wollte 2024 eine seiner Wohnanlagen energetisch sanieren. „Wir suchten damals nach einem Partner, der uns bei der Erstellung eines Klimapfads nicht nur beraten würde“, erinnert sich Matthias Hensche vom Studierendenwerk, „sondern uns auch durch alle Leistungsphasen der HOAI begleiten konnte.“
Der Partner war schnell gefunden: &Ensa – ein Berliner Unternehmen, das die energetische Sanierung von einzelnen Wohnanlagen, aber auch ganzen Quartieren und Immobilienportfolios realisiert. Schon am Morgen, nachdem die &Ensa-Experten das Studierendenwerk in Düsseldorf besucht und den Bauherren kennengelernt hatten, bekam das Berliner Unternehmen den Zuschlag. „Ich war mit dem Sanierungskonzept, das ich daraufhin erhielt, außerordentlich zufrieden“, erklärt Matthias Hensche, Abteilungsleitung Studentisches Wohnen, Bauwesen und Liegenschaften beim Studierendenwerk Düsseldorf. „Auf so einer Grundlage sind schnelle Entscheidungen möglich.“
Sanierungskonzept für 5.726 Quadratmeter
Der 1988 erstellte Gebäudekomplex am Düsseldorfer Bittweg bietet 5.726 Quadratmeter Wohnfläche. Fußläufig zum Campus der Heinrich-Heine-Universität gelegen, wohnen dort 239 Studierende. Je zu zweit teilen sie sich 119 Mini-WGs inklusive Küche und Bad. Da im Frühjahr 2024 die in die Jahre gekommene Gasheizung Probleme bereitete und zugleich in der Nähe Fernwärme verlegt wurde, bot sich die bislang nicht modernisierte Wohnanlage als Pilotprojekt auf dem anvisierten Klimapfad an. Ein erster Kontakt zu &Ensa, der sich über das nordrhein-westfälische Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung ergeben hatte, bestand bereits.
„Als Generalplaner bekam &Ensa von uns die Aufgabe, den Gebäudekomplex umfassend zu bewerten, mit besonderem Augenmerk auf CO2-wirksame und förderfähige Maßnahmen“, erklärt Hensche, der als Ökonom den eingeschlagenen Klimapfad für das Studierendenwerk Düsseldorf umsetzt. Das Sanierungskonzept, das er daraufhin erhielt, spielte neun mögliche Szenarien sowohl ökologisch als auch wirtschaftlich durch und verglich sie mit dem Ist-Zustand der zuvor analysierten Immobilie. Was den Auftraggeber begeisterte: „Alle Sanierungsvarianten, alle wichtigen Zahlen und Fördersätze lassen sich auf nur einer Seite vergleichen“, so Hensche. „Mir wurde Übersichtlichkeit versprochen und ich habe sie auch bekommen.“
Entscheidung für kombinierte Einzelmaßnahmen
Unter den neun Sanierungsvarianten, die auch Effizienzhaus-Standards (EH85, EH70, EH55) und die Mindestvariante nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) abbildeten, entschied sich das Studierendenwerk für eine Sanierung mit kombinierten Einzelmaßnahmen. Diese umfassen den Einbau von Wärmepumpen, den Austausch und Ausbau der vorhandenen Photovoltaik-Anlage, die Erneuerung sämtlicher Fenster und Türen, eine neue Dachabdichtung sowie die Dämmung der oberen Geschossdecke. Gemeinsam summieren sich die Maßnahmen zu einem Ergebnis, das sich sehen lassen kann:
Die Energie-Effizienzklasse der sanierten Wohnanlage verbessert sich von D auf A+. Der Energiebedarf des Gebäudes sinkt um beachtliche 79 Prozent. Die CO2-Emissionen reduzieren sich um 115.733 kg pro Jahr (von 227.133 kg/a auf 111.400 kg/a). Die förderfähigen Investitionskosten (5,2 Millionen Euro) wurden zu 20 Prozent aus öffentlichen Mitteln gefördert. Die prognostizierte CO2-Abgabe sinkt vermieterseitig um 89.783 Euro (von 99.548 Euro auf 9.765 Euro, über 10 Jahre gerechnet).
Neben den energetischen Maßnahmen, die durch eine Strangsanierung ergänzt wurden, entschied sich der Bauherr zu weiteren Bestandsmodernisierungen, etwa der Erneuerung von Trinkwasser- und Elektroleitungen, Küchen und Bädern. Neben &Ensa als Generalplaner beauftragte er – ab HOAI-Leistungsphase 5 – einen Generalunternehmer.
Weiterhin sozial verträglich vermietbar
Eine klassische Rentabilitätsrechnung als auch eine anteilige modernisierungsbedingte Mieterhöhung, für die das &Ensa-Sanierungskonzept ebenfalls die Grundlage legte, benötigt das Studierendenwerk nicht. „Unser Auftrag ist es, sozial verträglich zu vermieten und damit Studierende zu unterstützen“, erklärt Hensche. Nach der Modernisierung soll der Mietpreis bei 385 Euro, warm, liegen. Dafür bekommen Studierende einen möblierten Wohnplatz (mit ca. 20 m²) inklusive Internet-, Telefon- und TV-Anschluss. „Die Bafög-Wohnpauschale liegt aktuell bei 380 Euro. Das ist unsere Messlatte, die wir im Durchschnitt über alle Wohnanlagen in etwa halten wollen.“ Die Baumaßnahme soll im September 2026 komplett abgeschlossen sein, so dass zum Wintersemester alle 239 Wohnplätze neu bezogen werden können.
Das Studierendenwerk Düsseldorf unterhält insgesamt einen Gebäudebestand mit 4.177 Wohneinheiten, die sich auf 25 Wohnanlagen in Nordrhein-Westfalen verteilen. Die Immobilien rangieren in unterschiedlichen Altersklassen, ihre Baujahre liegen zwischen 1956 und 2019. Als Anstalt öffentlichen Rechts fokussiert sich das Studierendenwerk seit vielen Jahren auf nachhaltiges Wirtschaften und Bauen. So betreibt es aktuell acht Photovoltaikanlagen, vier Passiv-Wohnanlagen und sechs Effizienzhäuser (KfW 40 oder 55). „Aber auch bei unseren Bestandsbauten wollen wir den Energieverbrauch senken“, erklärt Hensche. „Wir streben, so wie es das NRW-Klimaschutzgesetz vorsieht, CO2-Neutralität an.“ Weitere Informationen >>>