Postbank Wohnatlas
Über eine halbe Million Euro Preisunterschied zwischen einer 70-Quadratmeter-Neubauwohnung und einer gleich großen Altbauwohnung – darauf müssen sich Interessenten im Landkreis Miesbach, südlich von München, einstellen. (Quelle: Postbank)

Bauwerkserhaltung 17. August 2023 Bestandsbauten fast immer günstiger

Ist für Käufer einer Immobilie nur der Kaufpreis ausschlaggebend, müsste in neun von zehn Regionen Deutschlands die Wahl auf eine vor 2020 errichtete Bestandsimmobilie fallen: Eigentumswohnungen in Neubauten kosten fast überall einen Aufpreis. Trotzdem kann in manchen Gegenden ein geringfügig teurerer Neubau die bessere Investition sein: Wohnungen älterer Baujahre müssen eventuell noch umgebaut oder energetisch saniert werden.

Experten des Hamburgischen Weltwirtschafts-Instituts (HWWI) haben die Preisunterschiede von Alt- und Neubau untersucht und dabei den Kauf einer 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung zugrunde gelegt. Nebenkosten wurden nicht einbezogen. Sie werteten Immobilienangebote in den 400 Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands aus. Im Postbank Wohnatlas liefern die Ergebnisse der Experten nun einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen zwischen Eigentumswohnungen im Bestand und Neubauobjekten, die zwischen 2020 und 2022 fertiggestellt wurden.

Die Analyse zeigt: Vor allem in bayerischen Landeshauptstadt München sowie den bayerischen Ferienregionen sind Neubauten deutlich teurer als Bestandswohnungen. Die größten Preisunterschiede aller deutschen Regionen offenbaren sich im oberbayerischen Landkreis Miesbach. Er gehört zum Einzugsbereich Münchens und beinhaltet auch das Feriengebiet am Tegern- und Schliersee. Dort kostet der Quadratmeter einer vor 2020 fertiggestellten Wohnung im mittleren Preissegment 7.800 Euro, in einem Neubau hingegen mehr als 15.300 Euro. Beim Kauf einer 70 Quadratmeter großen Wohnung ergibt sich damit in dem Landkreis eine rechnerische Preisdifferenz von mehr als einer halben Million Euro (527.420 Euro). Auch in den bayerischen Landkreisen Starnberg und Garmisch-Partenkirchen sowie den kreisfreien Städten Erlangen und Nürnberg kostet die Eigentumswohnung in einem in den vergangenen drei Jahren erbauten Haus einen satten Aufpreis. Im bundesweiten Mittel über alle Landkreise und kreisfreien Städte liegt der Preisaufschlag für eine 70 Quadratmeter große Neubau-Wohnung gegenüber einer Immobilie aus dem Bestand im mittleren Preissegment bei 115.278 Euro. Bei hochpreisigen Objekten, also den teuersten zehn Prozent aller Angebote, ist der Preisabstand mit 95.190 Euro geringer.

Wo ein Neubau deutlich mehr kostet

Nicht nur im Süden der Nation müssen Wohnungskäufer für einen Neubau deutlich tiefer in die Tasche greifen: Auch in Lübeck (Schleswig-Holstein) besteht mit 266.342 Euro eine hohe Differenz zwischen 70-Quadratmeter-Eigentumswohnungen in neuen und älteren Gebäuden. Die Hansestadt im hohen Norden verfügt über einen großen Altbaubestand, darin kostet eine Eigentumswohnung im Durchschnitt des mittleren Preissegments 3.561 Euro pro Quadratmeter. Wer einen Neubau ergattert, muss dafür mit 7.366 Euro pro Quadratmeter im Schnitt doppelt so viel ausgeben. Die Städte Mainz (Rheinland-Pfalz) und Stuttgart (Baden-Württemberg) weisen auf den Rängen sechs und acht der Top-10-Regionen mit den höchsten Aufschlägen für Neubauten ebenfalls eine Preisdifferenz von mehr als 200.000 Euro zwischen Neubau und Bestand bei der gewählten Wohnungsgröße auf. Mainz war 2021 noch nicht in den Top-10 vertreten, 2022 mussten Käufer einer Eigentumswohnung hier 7.389 Euro pro Quadratmeter ausgeben – Baujahre vor 2020 kosteten nur 4.422 Euro. Im Süden weisen weitere Städte und Landkreise aus der Rangliste im mittleren Segment auch große Preisdifferenzen von mindestens 300.000 Euro im oberen Preissegment auf. Zusätzlich zu den bereits genannten Regionen finden sich in den Top 10 der größten Preisaufschläge für Neubauten bei den hochpreisigen Objekten auch die Städte Bochum (Nordrhein-Westfalen) und Wiesbaden (Hessen).

Hier macht das Baujahr kaum einen Preisunterschied

Während die Aufpreise für Neubauten in den Großstädten noch recht hoch ausfallen, liegen sie in 31 Regionen Deutschlands im Durchschnitt unter 1.000 Euro pro Quadratmeter – für eine 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung im Neubau zahlen Käufer im mittleren Preissegment also maximal 70.000 Euro mehr als für Baujahre vor 2020. So sind beispielsweise in den Landkreisen Leer, Wittmund, Friesland, Vechta und Ammerland (Niedersachsen) sowie Marburg-Biedenkopf (Hessen) die Preisdifferenzen verhältnismäßig gering, sodass die Wahl zwischen Neubau und Bestandsimmobilie nicht nur vom Kaufpreis abhängig gemacht werden kann: Im mittleren Preissegment im Landkreis Marburg-Biedenkopf liegt der Aufschlag bei rund 47.654 Euro und in Vechta bei gut 44.162 Euro für 70 Quadratmeter in einer neu errichteten Immobilie. Die geringste Preisdifferenz besteht im Landkreis Dithmarschen in Schleswig-Holstein mit nur 2.653 Euro Neubau-Prämie, Eigentumswohnungen kosten dort im Bestand 4.462 Euro pro Quadratmeter, mit Baujahren ab 2020 dann 4.500 Euro.

„Vor allem durch gestiegene Energie- und Lebenshaltungskosten rücken energieeffiziente Neubauten bei Käuferinnen von Eigentumswohnungen stärker in den Fokus. Auch teure Renovierungsmaßnahmen bleiben hier meist einige Jahre aus. Dazu kommen moderne Grundrisse, neue Bäder und Küchen sowie weitere Annehmlichkeiten, die einen kleinen Aufpreis rechtfertigen“, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. Oft seien jedoch Bestandswohnungen manchmal selbst inklusive der Umbau- oder Sanierungskosten erschwinglicher. „Die hohen Preisaufschläge für Neubauten sind in einigen Regionen, z.B. an Alpenseen oder am Meer, auf geringes Angebot und hohe Nachfrage zurückzuführen.“

Vor allem an der Nordsee sind Wohnungen im Bestand teurer

In einigen Regionen sind die begehrten Lagen längst bebaut. Wer hier wohnen will, wird kaum ein Neubauobjekt finden – und wenn, dann häufig auf einem nicht so ansprechenden Grundstück. Hier macht der gepflegte Altbau das Rennen. Dies gilt etwa für die Ferienregionen an der Nordsee in den Landkreisen Nordfriesland (Schleswig-Holstein) und Aurich (Niedersachsen). In Nordfriesland mit den Nordseeinseln Amrum und Sylt zahlen Käufer von 70-Quadratmeter-Eigentumswohnungen aus dem Bestand im Durchschnitt 248.560 Euro mehr als für Neubauten. In Aurich mit den Inseln Langeoog und Spiekeroog sind die vor 2020 fertiggestellte gleichgroße Wohnung durchschnittlich 12.443 Euro teurer als ein Erwerb im Neubau. Weitere Informationen >>>

zuletzt editiert am 17.08.2023