Thema des Monats


Ist der Keller nass, droht Ungemach

Treten in Kellerräumen Feuchtigkeitsprobleme auf, sind die Ursachen oft komplex. Ohne eine gründliche Analyse und einen umfassenden Sanierungsplan reichen einzelne Maßnahmen häufig nicht aus, die Bauteile langfristig trocken zu halten. Zeigen sich nach der Sanierung weiterhin Feuchtigkeitserscheinungen im Keller, so ergeben sich nicht selten Streitigkeiten über Erfolg und Sinnhaftigkeit der erbrachten Unternehmerleistung. Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts Celle zeigt, wann eine Werkleistung als mangelhaft zu beurteilen ist.

Rechtspraxis Bauen im Bestand
In jeder Ausgabe der B+B BAUEN IM BESTAND erläutert Rechtsanwältin Dr. Mira Meyer ein Rechtsthema aus der Bestandssanierung. (Abb.: Pixelio/Tim Reckmann)

Welche Leistungen schuldet also der Unternehmer, der mit der Sanierung eines feuchten Kellers beauftragt wurde? Hierzu führt das OLG Celle in seinem Urteil vom 16.05.2013 (Az.: 16 U 160/12; BGH, Beschl. v. 20.02.2014- VII ZR 148/13) aus:

Wird der Auftragnehmer mit der Sanierung eines Kellers beauftragt, schuldet er als funktionalen Werkerfolg die Herstellung eines trockenen Kellers. Das gilt auch dann, wenn die Feuchtigkeit andere als die zunächst angenommenen Ursachen hat.

In diesem vom OLG Celle zu entscheidenden Fall war die Hauseigentümerin an den Unternehmer mit dem Auftrag herangetreten, einen feuchten Kelleranbau zu sanieren. Die Innenwände waren nass, und es bestand eine umfassende Feuchteproblematik im Kelleranbau. Der Beauftragung ging sodann eine vom Unternehmen durchgeführte Schadensanalyse voraus. In der Analyse hieß es, dass die Schäden aufgrund von seitlich eindringender Feuchtigkeit wegen fehlender oder defekter Vertikalsperre sowie aufsteigender Feuchtigkeit an den Innenwänden der Kellerwohnung bestünden. Vom Auftragnehmer wurde sodann eine Außen- als auch eine Innenabdichtung hergestellt. Nach Abschluss der Arbeiten war aber weiterhin Feuchtigkeit feststellbar. Die Hauseigentümerin verklagte daraufhin den Unternehmer auf Vorschusszahlung zur Mangelbeseitigung. Der Klage wurde – mit Ausnahme der Kosten für eine Horizontalsperre – stattgegeben.

In seinen Entscheidungsgründen stellte das OLG Celle fest, dass die Arbeiten des Unternehmers mangelhaft waren, weil der Kelleranbau trotz der verrichteten Abdichtarbeiten feucht geblieben war. Zwar darf – bestätigt das OLG Celle – ein Unternehmer zunächst davon ausgehen, dass der Keller entsprechend der bei Errichtung geltenden anerkannten Regeln der Technik errichtet worden ist. Hier hätte dies bedeutet, dass der Kelleranbau mit einer Horizontalsperre ausgestattet worden wäre. Tatsächlich gab es diese jedoch gar nicht.

Der Unternehmer konnte sich in dem hier zu entscheidenden Fall aber gerade nicht darauf berufen, dass er auf das Vorhandensein einer Horizontalsperre vertraut habe: Die Hauseigentümerin war nachweislich mit dem Auftrag an ihn herangetreten, einen feuchten Keller zu sanieren. Die von ihm vorgefundenen Umstände hätten ihm aufzeigen müssen, dass hier gerade Zweifel am Vorhandensein einer Horizontalsperre bestanden. Immerhin waren die Innenwände des Kellers komplett durchfeuchtet. Er hätte deshalb die Hauseigentümern zumindest umfangreich über die fehlende Klärung einer Horizontalsperre und den damit verbundenen Risiken einer von unten aufsteigenden Feuchte aufklären müssen. Dies war hier aber unterblieben.

Der Mangel im Werkvertragsrecht

  •  Was ein Mangel des Unternehmerwerks ist, bestimmt sich zunächst nach § 633 BGB. Danach ist ein Werk frei von Sachmängeln, - wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln, wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst
  • für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann [1].

Vorrangig definiert sich ein Mangel der unternehmerischen Leistung also danach, ob das hergestellte Werk von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Entspricht die Ist-Beschaffenheit nicht der Soll-Beschaffenheit, liegt ein Sachmangel vor (subjektiver Mangelbegriff) [2]. Zunächst ist also die vertraglich vereinbarte Leistung zu bestimmen. Enthält der Vertrag eine detaillierte Leistungsbeschreibung, ist diese maßgebend.

Autorin: Rechtsanwältin Dr. Mira Meyer

Dieser Beitrag ist Teil eines Artikels aus der Reihe Rechtspraxis Bauen im Bestand, B+B BAUEN IM BESTAND , Ausgabe 7-2014